Avant de rechercher un bien immobilier, estimer sa capacité d’emprunt permet de définir un budget plus réaliste. Cette estimation dépend des revenus et des charges du foyer, mais aussi des caractéristiques du financement envisagé. Elle ne préjuge toutefois jamais de l’accord d’un établissement prêteur, qui reste libre d’accepter ou de refuser une demande de crédit après étude du dossier.
Ce qu’il faut retenir
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La capacité d’emprunt dépend des revenus, des charges, du taux du crédit, de sa durée et de la situation financière de l’emprunteur.
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Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sous réserve des possibilités de dérogation prévues par le HCSF.
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Le reste à vivre complète l’analyse du taux d’effort pour apprécier la situation budgétaire du foyer.
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Une durée de remboursement plus longue réduit généralement la mensualité, mais augmente le coût total du crédit à taux identique.
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L’apport personnel peut réduire le montant à financer, sans garantir l’acceptation du dossier ni l’obtention de conditions particulières.
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Une simulation de capacité d’emprunt fournit une estimation indicative qui ne constitue pas une offre de prêt.
Quels éléments déterminent la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond au montant qu’un ménage peut envisager d’emprunter compte tenu de sa situation financière. Pour obtenir une première estimation, il est possible d’utiliser un outil de simulation, comme le simulateur de capacité d’emprunt du credit-agricole.fr. Le résultat obtenu reste indicatif et ne vaut ni accord de principe ni offre de crédit.
Les revenus et les charges du foyer
L’établissement prêteur examine les ressources retenues dans le dossier : salaires, pensions de retraite ou encore certains revenus locatifs, selon ses critères d’analyse. Leur nature, leur régularité et leur pérennité peuvent notamment être prises en considération.
Les charges sont étudiées parallèlement. Les mensualités des crédits déjà souscrits, par exemple, pèsent sur la capacité à supporter un nouvel emprunt. La situation est donc appréciée dans son ensemble plutôt qu’à partir du seul niveau de revenus.
Le taux d’effort et le reste à vivre
Pour les crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) prévoit en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Ce taux met en rapport les charges d’emprunt et les revenus de l’emprunteur. La règle est juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022, mais les établissements disposent d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger aux critères pour une part limitée de leur production trimestrielle.
Respecter ce seuil ne garantit pas l’obtention d’un financement. La banque reste libre d’accepter ou non la demande et peut également examiner le reste à vivre, c’est-à-dire les ressources restant disponibles après le paiement des charges.
Comment les caractéristiques du prêt modifient-elles le calcul ?
À situation financière identique, le montant potentiellement empruntable peut évoluer selon les modalités du financement. Le taux d’intérêt, la durée et l’assurance doivent donc être considérés ensemble.
La durée et le taux du crédit
Allonger la durée du prêt permet généralement de diminuer la mensualité et peut donc augmenter le montant finançable. En contrepartie, à taux identique, les intérêts sont payés pendant une période plus longue et le coût total du crédit augmente. La durée des crédits immobiliers est en principe plafonnée à 25 ans, avec certaines exceptions prévues par les règles du HCSF.
Le taux d’intérêt agit lui aussi sur la mensualité et le coût du financement. Pour comparer plusieurs propositions, il convient notamment de regarder le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre différents coûts obligatoires liés au crédit.
| Élément | Effet à prendre en compte |
|---|---|
| Revenus | Participent à déterminer la capacité de remboursement. |
| Charges existantes | Réduisent la marge disponible pour une nouvelle mensualité. |
| Taux d’intérêt | Influence les mensualités et le coût du crédit. |
| Durée | Une durée plus longue peut réduire les mensualités mais accroître le coût total. |
| Apport personnel | Réduit la somme restant à financer lorsqu’il est mobilisé. |
L’apport personnel et l’analyse du dossier
L’apport personnel correspond à la somme que l’emprunteur mobilise sans recourir au crédit. Il peut notamment contribuer au financement des frais liés à l’acquisition ou diminuer le capital à emprunter.
Son montant n’est cependant qu’un élément parmi d’autres. L’établissement prêteur étudie également la situation professionnelle, les revenus, les charges et plus largement la capacité de remboursement. Un apport important ne garantit donc ni l’octroi du prêt ni un taux particulier.
Estimer son budget sans perdre de vue le coût du crédit
Une capacité d’emprunt ne doit pas être confondue avec le budget total d’acquisition. Celui-ci peut aussi intégrer l’apport disponible et doit tenir compte des frais liés au projet : frais d’acquisition, éventuels travaux, garantie ou encore assurance emprunteur.
Une simulation constitue ainsi un point de départ pour mesurer la cohérence d’un projet, et non une validation de son financement. Un crédit immobilier engage par ailleurs l’emprunteur sur plusieurs années : avant toute souscription, il est important d’évaluer la compatibilité des mensualités avec les dépenses courantes et avec d’éventuelles évolutions de revenus ou de charges. L’offre définitive dépendra dans tous les cas de l’analyse réalisée par l’établissement prêteur.
